El mercado residencial de Portugal resiste mejor a la crisis que el español
MADRID.- El mercado residencial de Portugal adelantará al español en la
recuperación de esta crisis. El impacto del coronavirus en el país
vecino ha sido menor al de España y a eso se suma una política más
activa de incentivos fiscales a la inversión extranjera, lo que en el
corto-medio plazo podría llevar a que el país vecino acaparará una mayor
atención por parte de los fondos internacionales, según aventura hoy www.eleconomista.es.
"Históricamente, Portugal, por cuestiones de tamaño y de su
dependencia económica de España, ha tendido a ser más lento en
recuperarse en tiempos de crisis económica. Sin embargo, hoy en día
existen dos factores que pueden cambiar esa tendencia: una mayor
estabilidad política y mejores resultados a nivel sanitario, con muchos
menos casos de infección y fallecimientos que en España", explica
Antonio Braz, director de Gesvalt Portugal.
"Además, durante los meses de confinamiento los promotores y
constructores continuaron su actividad sin que se resintiera la economía
y el volumen de trabajadores de este sector desempleados como
consecuencia de la crisis generada por el Covid-19 ha sido inferior que
en España. Con esto en mente, podemos esperar una recuperación más
temprana en Portugal, aunque el crecimiento que presente España pueda
ser mayor en el medio y largo plazo", concreta Braz.
"Portugal apareció en el radar de los inversores hace un lustro. Ese
interés no ha decaído. Si la normalidad se recupera antes que en España
puede que Portugal canalice ese interés", advierte José Morgado,
director general de la tasadora y consultora inmobiliaria portuguesa PVW
Tinsa, que señala que "dependerá también del perfil de inversión. Si lo que se busca son oportunidades y precios bajos, sin prisa en los plazos, tal vez España pueda ser un escenario interesante".
Así, mientras que para España los expertos hablan de caídas de precios de la vivienda de hasta el 15% este año, en el caso de Portugal, por el momento, "los precios no han registrado movimientos significativos", asegura Morgado.
"La ventaja de ser un territorio mas pequeño es que tenemos más
agilidad administrativa, con un Gobierno central mucho más conectado e
integrado con los alcaldes de las ciudades. Esta agilidad se ha
demostrado con la gestión de la crisis sanitaria y por ese motivo,
claramente Portugal tiene más posibilidades para poder salir más rápido
de la crisis", explica Ricardo Sousa, CEO de Century 21.
La buena gestión ante la pandemia no solo se ha dejado notar en
cifras sanitarias, también en el sector inmobiliario. Así lo confirma
Sousa, que señala que la caída de las ventas de la red de agencias de
Century 21 en Portugal "ha sido de un 9% en marzo y de un 20% en abril,
mientras que en España en marzo ya superamos el 20% y en abril el
desplome fue de casi el 48%".
Según las estimaciones de Morgado, las expectativas en Portugal es
que el sector inmobiliario se recupere en 12 meses. Sin embargo, en el
caso de España los expertos creen que será a finales de 2021 o principios del 2022 cuando el sector regresará al momento post Covid.
Foco de la inversión
"Cada
vez más la perspectiva de los inversores es ibérica y estoy seguro de
que seguirán mirando a los dos países, pero es cierto que en Portugal
todavía queda mucho por hacer y eso genera muchas oportunidades",
explica Sousa. El CEO de Century 21 señala que "el mercado residencial
ofrece una importante oportunidad para los inversores, ya que necesita
una mayor profesionalización que el español, en el que durante los
últimos años se han consolidado importantes promotoras y una actividad
de obra nueva mucho mayor a la de Portugal, por tanto, este tiene una
capacidad de crecimiento muy grande en producto nuevo para la clase
media y media baja".
Asimismo, Nelson Regô, managing director de Prime
Yield, apunta hacia el build to rent como otra oportunidad de inversión en Portugal, "ya que el
Gobierno ha implementado un conjunto de medidas de apoyo a este tipo de
proyectos y ya estamos viendo las primeras operaciones".
En el país luso "han invertido muchos fondos, americanos e ingleses,
principalmente, que operaban en España y cuyos departamentos de análisis
estaban especializados en Iberia. Asimismo, los incentivos fiscales que
ofrece Portugal lo hace un destino muy interesante para la inversión,
que atraen a brasileños, ingleses y franceses", explica Carlos Olmos,
Fundador y Managing Director de uDA.
De hecho, "conscientes del papel que la inversión extranjera puede
jugar en la recuperación del país se han pospuesto los planes que
estaban previstos de empezar a poner limitaciones a las ventajas
fiscales del régimen Residente No Habitual (RNH) y a la concesión de
Golden Visa", explica Morgado.
Estos dos programas han sido hasta ahora los grandes catalizadores de
inversión extranjera para el país, lo que unido a sus fundamentales
llevó a que en 2019 Lisboa posicionara como la mejor ciudad de Europa
para invertir en residencial, según el ránking de PwC. Además, en el
caso del residencial de lujo, la consultora Knight Frank espera que
Lisboa sea una de las pocas ciudades en la que los precios seguirán
subiendo hasta un 5% este año, mientras que Madrid se sitúa en el grupo
de las que mantendrán los precios estables o con una caída de hasta el
5%.
Puntos de partida distintos
La posibilidad de
una recuperación más rápida se basa también en la actividad previa a la
crisis. Así, mientras que en España el mercado se encaminaba hacia un
ciclo de normalización, en Portugal la actividad era muy elevada. "En el
primer trimestre del año el país ha registrado el mayor volumen de
hipotecas desde 2008", explica Regô, que apunta que marzo la actividad
ha caído apenas un 5%, frente al 27 que se ha registrado en España.
En el caso de los precios, "el coste unitario de compraventa de
vivienda en Portugal se revalorizó un 7,6% interanual en el primer
trimestre justo antes del impacto del Covid-19. Se trata de una
evolución superior a la registrada al cierre de 2019, que fue del 2,1%
interanual", explica Olmos.
Además, según los datos de uDA, mientras que
en la capital española y en la ciudad condal los precios se han
mantenido casi estables, en Lisboa y Oporto han crecido un 7%y 6,4%,
respectivamente.
Este encarecimiento de los precios está ligado al boom
turístico. "El crecimiento del alquiler de corta duración ha supuesto
que mucha oferta de vivienda se reconvirtiera a pisos turísticos, y que
muchos edificios pasaran al uso de hotel o de apartamentos. Esto ha
llevado a la ciudad a entrar en esta crisis con una tensión de los
precios muy alta y demanda muy superior a la oferta, tanto de obra nueva
como de segunda mano", explica Sousa.
Según Braz, "en las ciudades de Lisboa y Oporto, los precios se
encontraban en máximos históricos en prácticamente todos sus barrios".
El directivo de Gesvalt además apunta que no están observando "al menos por el momento, fuertes contracciones en los precios de venta"
y en los casos en los que se han producido, "estos se deben más a un
ajuste natural del mercado, huyendo de valores especulativos, algo que
ya empezó a producirse en algunas zonas durante los meses anteriores al
Covid-19".
El experto señala que "la mayor incertidumbre la encontramos en
cuanto a la financiación, ya que las entidades podrían revisar sus
políticas de financiamiento, dificultando el acceso al mismo a parte de
la demanda. Esto, a su vez, podría provocar que la oferta tuviera que
reducir sus precios. Aun así, en el momento actual e iniciando el
desconfinamiento, no parece que este hecho este teniendo un impacto
significativo en los precios".
Impulso del alquiler
Nelson
Regô también apunta que de momento los propietarios no están bajando
los precios, pero si que "se están quitando algunos activos del mercado
de la venta. Prefieren no vender por que hay mucha incertidumbre y van a
esperar a que regrese el turismo. Otro fenómeno que se está produciendo
es que los pisos turísticos se están reconvirtiendo de nuevo en
alquileres a largo plazo".
En Century 21 también han detectado ese fenómeno, que según Sousa
"empezó el primer trimestre y ahora es un movimiento masivo". Esta
tendencia pude aliviar la saturación del mercado del alquiler que existe
en ciudades como Lisboa, "donde es necesaria una profesionalización de
este mercado, que ya esta empezando con la llegada de grandes fondos
internacionales y de inversores locales que quieren formar carteras como
está sucediendo en España".
Además, el directivo destaca el papel activo de la administración en
este sentido. "El Ministerio de la Vivienda está haciendo un buen
trabajo para impulsar el alquiler asequible con un programa de
incentivos a los propietarios para promover más viviendas y destacar el
problema de oferta en el mercado. Los propietarios que se adhieran a
este programa tiene unos beneficios fiscales y seguro bonificado frente a
impagos al alquiler.
A cambio deben pedir una renta que está limitada
por el Gobierno para cada zona. Pero se trata de un programa voluntario,
por lo que es el propietario el que decide si mete su vivienda o no".
Según un estudio que se realizó respecto a esta iniciativa "se ha
visto que la gran mayoría mejoraban su rentabilidad", asegura Sousa.
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